Respuesta rápida: al vender una vivienda pueden aparecer la plusvalía municipal, la ganancia patrimonial en el IRPF, los honorarios inmobiliarios, el certificado energético, la cancelación de hipoteca y determinados gastos documentales o técnicos. El importe exacto depende del precio, la forma de adquisición, la deuda pendiente, la situación personal del vendedor y las características del inmueble.
Para saber cuánto dinero quedará después de la venta no basta con restar la hipoteca al precio. Hay que separar las cantidades que se pagan en la escritura, los gastos necesarios para preparar la operación y los impuestos que se liquidarán después.
Si estás valorando vender una vivienda en Castellón, conviene realizar este cálculo antes de aceptar una oferta o comprometer el dinero para otra compra.
Cómo calcular el importe neto de una venta
El cálculo inicial puede organizarse con una fórmula sencilla:
Precio de compraventa.
Es la cantidad total acordada con el comprador.
Menos deuda hipotecaria pendiente.
Se descuenta el importe necesario para cancelar el préstamo en la fecha de firma.
Menos gastos de preparación y cierre.
Incluye los servicios y documentos que corresponda pagar al vendedor.
Menos honorarios contratados.
Deben añadirse el IVA y cualquier servicio externo expresamente aceptado.
Menos impuestos estimados.
Plusvalía municipal e IRPF deben calcularse según la operación y las circunstancias personales.
Resultado aproximado.
Es la cantidad neta orientativa que podría quedar después de atender todos los conceptos.
Este cálculo debe actualizarse cuando exista una oferta real, una fecha de escritura y certificados bancarios o municipales definitivos.
La deuda hipotecaria no es un impuesto de la venta
La devolución del préstamo reduce el dinero que recibe el propietario, pero no debe confundirse con un gasto fiscal. Es una deuda anterior que debe quedar atendida para transmitir la vivienda en las condiciones pactadas.
El vendedor debe solicitar al banco un certificado con el saldo necesario para cancelar en la fecha prevista. El importe de una aplicación bancaria puede no incluir intereses, cuotas pendientes o compensaciones aplicables.
Si el precio no cubre la deuda, la vivienda no queda liberada automáticamente. Será necesario aportar la diferencia o conseguir una solución expresamente aceptada por la entidad antes de firmar arras.
Puedes ampliar el procedimiento en nuestra guía para vender un piso con hipoteca en Castellón.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Pagar el préstamo y eliminar la hipoteca del Registro son actuaciones diferentes. Aunque la deuda sea cero, la carga puede continuar inscrita hasta que se formalice la escritura de cancelación y se presente en el Registro.
La cancelación puede generar:
Compensación por amortización anticipada.
Solo procede cuando resulte aplicable conforme al contrato y a la normativa correspondiente.
Escritura notarial de cancelación.
La formalización genera los aranceles que correspondan.
Inscripción en el Registro.
La retirada de la carga genera aranceles registrales.
Gestoría.
Si se encarga la tramitación, debe informar previamente de sus honorarios y de la provisión de fondos.
El Banco de España explica que el certificado de deuda cero debe ser gratuito y que la presentación del documento de Actos Jurídicos Documentados es obligatoria aunque la cancelación esté exenta de pago.
Honorarios de la inmobiliaria e IVA
Los honorarios deben constar en la hoja de encargo antes de empezar la comercialización. Pueden pactarse como porcentaje, importe fijo o mínimo profesional, según el servicio y la operación.
El propietario debe conocer:
La base de cálculo.
Debe indicarse sobre qué cantidad se aplica el porcentaje cuando exista.
El IVA.
Debe diferenciarse el honorario antes de impuestos del coste total.
Los servicios incluidos.
Valoración, publicidad, visitas, negociación, documentación y acompañamiento deben quedar descritos.
El momento de devengo y pago.
No es lo mismo que el derecho a cobrar nazca en arras que abonar la factura en la escritura.
La explicación completa se encuentra en nuestra guía sobre cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en Castellón.
Certificado de eficiencia energética
La vivienda debe disponer del certificado energético cuando resulte exigible. La calificación debe aparecer en la publicidad y el comprador debe recibir la documentación correspondiente.
El coste depende del inmueble, del técnico y de la gestión del registro. No existe una tarifa única aplicable a todas las viviendas.
El Ministerio para la Transición Ecológica explica que, en la venta de una vivienda existente, debe facilitarse copia del certificado debidamente registrado y su etiqueta.
No conviene esperar a tener comprador. Si el certificado está caducado o no corresponde a la configuración actual de la vivienda, puede retrasar la publicación o la firma.
Gastos de comunidad y derramas
El vendedor debe revisar si está al corriente de la comunidad y solicitar el certificado correspondiente para la escritura, salvo que el comprador lo exonere expresamente cuando la normativa lo permita.
También debe informar sobre derramas aprobadas, obras pendientes y acuerdos relevantes. Una vivienda puede estar al corriente de las cuotas ordinarias y existir una obligación extraordinaria.
Quién asume económicamente una derrama puede depender de cuándo sea exigible, de la normativa y de lo pactado. Si existe una cantidad importante, debe tratarse expresamente antes de las arras.
Las deudas pendientes reducen el resultado neto o deben quedar canceladas conforme a las condiciones de la operación.
IBI y otros recibos municipales
El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles forma parte de la documentación habitual. Conviene comprobar que no existan cantidades pendientes y que la referencia catastral coincida con la vivienda transmitida.
El reparto económico del IBI entre comprador y vendedor puede tratarse en las arras o en la escritura. No debe darse por supuesto sin revisar el criterio legal, la fecha de la venta y lo que acuerden las partes.
También deben comprobarse tasas municipales relacionadas con el inmueble cuando existan, como residuos, vados u otros conceptos que puedan afectar a la liquidación entre las partes.
Plusvalía municipal al vender una vivienda
La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En una compraventa, el vendedor suele ser el sujeto obligado, salvo determinados supuestos previstos legalmente.
El resultado depende del valor del suelo, el tiempo transcurrido, la ordenanza del ayuntamiento y el método de cálculo aplicable. No debe calcularse utilizando únicamente el precio total de la vivienda.
La normativa permite acreditar que no ha existido incremento de valor del terreno. El Real Decreto-ley 26/2021 regula este supuesto y la comparación de los valores correspondientes.
Aunque se considere que no existe cuota, puede mantenerse la obligación de declarar o comunicar la transmisión al ayuntamiento. Deben revisarse la ordenanza local, los documentos y los plazos concretos.
Ganancia patrimonial en el IRPF
La ganancia patrimonial no se calcula restando simplemente el precio original al precio de venta. La Agencia Tributaria indica que la ganancia o pérdida se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.
En el valor de adquisición pueden influir:
Precio o valor de adquisición.
Dependerá de si la vivienda se compró, heredó, recibió en donación o se adquirió de otra forma.
Gastos e impuestos de la adquisición.
Pueden incluirse los conceptos permitidos por la normativa cuando estén justificados.
Inversiones y mejoras.
No deben confundirse con gastos ordinarios de conservación o reparación.
Amortizaciones.
Si la vivienda estuvo alquilada, las amortizaciones fiscalmente deducibles pueden afectar al valor de adquisición.
En el valor de transmisión pueden influir el precio real y determinados gastos e impuestos satisfechos por el vendedor.
La ganancia obtenida no equivale al dinero recibido en la cuenta. Un vendedor puede recibir poco efectivo porque cancela una hipoteca y, sin embargo, tener una ganancia fiscal. Son cálculos distintos.
Posibles exenciones en el IRPF
Algunas ventas de vivienda habitual pueden beneficiarse de exenciones si se cumplen todos los requisitos. Entre ellas pueden encontrarse la reinversión en otra vivienda habitual o determinados supuestos relacionados con la edad y la vivienda habitual.
No debe aplicarse una exención únicamente porque el vendedor vaya a comprar otra casa o tenga una determinada edad. La consideración de vivienda habitual, los plazos, la reinversión y las circunstancias personales deben revisarse de forma individual.
Antes de reservar el dinero para otra operación conviene pedir un cálculo fiscal y conservar facturas, escrituras y justificantes.
Venta de una vivienda heredada
En una vivienda heredada hay que distinguir los impuestos y gastos de la herencia de los generados por la venta posterior.
Para el IRPF de la venta serán relevantes el valor y la fecha de adquisición hereditaria, los gastos admitidos y el valor de transmisión. También puede producirse una nueva plusvalía municipal por la compraventa.
Si varios herederos venden, cada uno debe analizar su porcentaje, su resultado y sus circunstancias fiscales. El reparto del precio debe coincidir con los derechos transmitidos y con las instrucciones de la notaría.
Puedes consultar los pasos específicos en nuestra guía sobre cómo vender un piso heredado en Castellón.
Vendedor no residente en España
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe practicar la retención prevista para la transmisión de inmuebles.
La Agencia Tributaria establece una retención del 3 % de la contraprestación correspondiente al vendedor no residente. Esta cantidad es un pago a cuenta, no necesariamente el impuesto definitivo.
El comprador ingresa la retención y entrega al vendedor el justificante. Después, el vendedor calcula su tributación y puede solicitar devolución si la retención supera la cuota resultante.
La residencia fiscal debe comprobarse antes de preparar la escritura. La nacionalidad, el domicilio de la vivienda o disponer de NIE no determinan por sí solos la residencia fiscal.
Otros gastos que pueden aparecer
No todas las viviendas necesitan los mismos servicios. Según el inmueble pueden surgir:
Copias notariales y documentos perdidos.
Puede ser necesario solicitar títulos, poderes, testamentos o certificaciones.
Informes técnicos.
Discrepancias de superficie, ampliaciones, patologías o problemas urbanísticos pueden requerir revisión profesional.
Licencias o documentación de ocupación.
Su necesidad depende del inmueble, el municipio y la operación.
Regularización registral o catastral.
Una diferencia entre documentos y realidad puede generar costes técnicos, notariales, registrales o administrativos.
Vaciado, limpieza o reparaciones.
No son obligatorios en todas las ventas, pero pueden formar parte de la estrategia comercial.
Poder notarial.
Puede ser necesario cuando un propietario no puede desplazarse o necesita representación.
Estos importes deben presupuestarse antes de contratar y no atribuirse automáticamente a la gestión inmobiliaria.
Gastos que no corresponden automáticamente al vendedor
El vendedor no debe asumir por defecto todos los costes relacionados con la compraventa. Algunos corresponden al comprador, a su financiación o dependen del acuerdo alcanzado.
Impuesto de la adquisición del comprador.
ITP, IVA o AJD relacionados con la compra deben analizarse desde la posición del adquirente.
Hipoteca del comprador.
La tasación, financiación y gastos asociados a su préstamo no forman parte de la cancelación de la hipoteca del vendedor.
Servicios contratados exclusivamente por el comprador.
Asesoramiento, búsqueda o revisiones encargadas por él corresponden a su propia relación contractual.
Las partes pueden alcanzar determinados pactos dentro de la legalidad. Todo reparto distinto de lo habitual debe quedar claramente reflejado.
Plantilla para calcular cuánto te queda
Antes de anunciar, prepara una estimación con estos datos:
Precio de venta previsto: [importe]
Deuda hipotecaria en la fecha estimada: [importe]
Cancelación notarial, registral y gestoría: [importe]
Honorarios e IVA: [importe]
Certificado energético y documentos: [importe]
Comunidad, derramas e IBI pendientes: [importe]
Plusvalía municipal estimada: [importe]
IRPF estimado: [importe]
Otros gastos justificados: [importe]
Resultado neto aproximado: [importe]
La plantilla sirve para organizar la información, pero no sustituye una liquidación bancaria, municipal o fiscal.
Documentos necesarios para realizar el cálculo
Para obtener una estimación útil será necesario disponer de la escritura de adquisición, la nota simple, el recibo del IBI, información catastral, certificado de deuda hipotecaria y documentación sobre gastos y mejoras.
También conviene reunir facturas, justificantes de impuestos, documentos de herencia, certificados de comunidad y cualquier informe técnico relacionado con el inmueble.
Nuestra guía de documentos para vender un piso en Castellón permite revisar qué debe prepararse antes de las arras y la escritura.
Cómo ayuda Eva Consulting 2017 a preparar la venta
En Eva Consulting 2017 revisamos con el propietario el precio previsto, la documentación disponible, las cargas y los gastos directamente relacionados con la gestión inmobiliaria.
Coordinamos la solicitud de información necesaria para arras y notaría y señalamos cuándo debe intervenir el banco, el ayuntamiento, un técnico, un notario o un asesor fiscal.
No realizamos cálculos fiscales personalizados sin disponer de todos los datos ni garantizamos el resultado de una liquidación administrativa. Nuestro objetivo es que el propietario conozca los conceptos antes de comprometer el precio y los plazos.
Para estudiar el punto de partida de tu vivienda, puedes solicitar información sobre nuestra gestión integral de venta de viviendas en Castellón.
Preguntas frecuentes sobre gastos al vender una vivienda
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?
Pueden existir plusvalía municipal y tributación por ganancia patrimonial. El resultado depende de valores, fechas, gastos, residencia fiscal, vivienda habitual y otras circunstancias.
¿La hipoteca pendiente se descuenta del IRPF?
No debe confundirse el pago de la deuda con el cálculo de la ganancia patrimonial. La hipoteca reduce el efectivo recibido, pero el IRPF se calcula conforme a los valores de adquisición y transmisión y a los gastos fiscalmente admitidos.
¿Hay plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
Puede acreditarse la inexistencia de incremento del valor del terreno conforme a la normativa. Aun así, debe revisarse la obligación de declarar o comunicar la transmisión al ayuntamiento.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta?
La ganancia o pérdida se declara en la renta correspondiente al periodo en que se transmite el inmueble. El calendario y las obligaciones concretas deben comprobarse con la Agencia Tributaria.
¿Quién paga el certificado energético?
El propietario que comercializa la vivienda debe disponer del certificado cuando resulte obligatorio. El coste dependerá del técnico y de las características del inmueble.
¿Puedo saber el importe neto antes de encontrar comprador?
Puede prepararse una estimación con un precio probable, pero debe actualizarse cuando exista una oferta, una fecha de firma y certificados definitivos de banco, comunidad y administraciones.
Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal, jurídico, bancario, notarial o técnico aplicable a una operación concreta.
