Una oferta por tu vivienda no es solamente un precio
Cuando un propietario recibe una oferta por su vivienda, es normal que la primera atención se centre en la cantidad ofrecida. Sin embargo, dos compradores que proponen el mismo precio pueden plantear operaciones muy diferentes.
La forma de pago, la necesidad de financiación, los plazos para firmar y las condiciones que solicita cada comprador también forman parte de la propuesta. Por eso, antes de aceptar una oferta, conviene conocer cómo pretende realizarse realmente la compraventa.
En Inmobiliaria Eva Consulting 2017 trabajamos con propietarios y compradores durante este proceso. Como inmobiliaria en Castellón, una parte de nuestro trabajo consiste en ordenar la información de las ofertas recibidas para que la propiedad pueda valorar no solo cuánto se ofrece, sino también en qué condiciones.
Si estás pensando en poner un inmueble en el mercado, puedes consultar también cómo trabajamos para vender tu vivienda en Castellón desde la preparación inicial hasta la coordinación de la compraventa.
Saber cómo pagará el comprador ayuda a entender la oferta
Uno de los primeros puntos que conviene conocer es cómo tiene previsto financiar el comprador la adquisición.
Puede tratarse de una compra realizada íntegramente con fondos propios, de una operación que combine ahorro y financiación hipotecaria o de un comprador que necesite financiar una parte importante del precio.
Necesitar una hipoteca no convierte una oferta en una mala oferta. Gran parte de las compraventas inmobiliarias se realizan con financiación. Lo importante es conocer esta circunstancia desde el principio y tenerla en cuenta al definir los siguientes pasos.
También conviene diferenciar entre un comprador que simplemente tiene previsto solicitar financiación y otro que ya ha realizado gestiones previas con una entidad financiera. En cualquier caso, una valoración inicial o un estudio previo no equivalen a la aprobación definitiva de una hipoteca.
La concesión dependerá de la entidad financiera, del perfil del comprador, de la documentación aportada y de las características y tasación del inmueble, entre otros factores.
La aportación del comprador también importa
Cuando existe financiación hipotecaria, no todo el precio de compraventa tiene por qué proceder del banco.
El comprador puede necesitar disponer de fondos propios para cubrir la parte del precio que no financie la entidad y afrontar los gastos e impuestos correspondientes a la adquisición.
Por eso no basta con preguntar si necesita hipoteca. Conviene entender de forma razonable cómo plantea económicamente la operación.
Esto no significa que el propietario o la inmobiliaria deban sustituir el análisis que corresponde al banco. La finalidad es otra: evitar que vendedor y comprador avancen dando por supuestas condiciones económicas que todavía no están claras.
Una oferta con financiación puede ser perfectamente viable
En ocasiones se interpreta que una compra al contado siempre es mejor que una compra financiada. No necesariamente.
Un comprador que necesita hipoteca puede presentar una operación perfectamente viable si dispone de capacidad económica, ha preparado previamente su financiación y plantea unos plazos razonables.
Del mismo modo, disponer de fondos propios no elimina por sí solo todos los aspectos que deben revisarse. El plazo para firmar, las condiciones de la oferta, la documentación y los acuerdos entre las partes siguen siendo importantes.
Por eso conviene evitar etiquetas y analizar cada propuesta de forma completa.
El propietario necesita saber qué ofrece el comprador, cómo pretende pagar, cuándo puede formalizar la compraventa y de qué circunstancias hace depender su compromiso.
Si la compra depende de financiación, debe quedar claro antes de comprometer la vivienda
Uno de los puntos más delicados aparece cuando el comprador quiere que la operación quede condicionada a la obtención de financiación.
Esta circunstancia no debería descubrirse después de haber acordado las condiciones principales. Si la financiación es determinante para que el comprador pueda adquirir la vivienda, debe tratarse antes de formalizar los compromisos correspondientes.
La redacción de una reserva o de un contrato de arras puede tener consecuencias importantes para ambas partes. No es lo mismo pactar una compraventa sin condiciones relacionadas con financiación que establecer expresamente qué sucederá si el comprador no obtiene la hipoteca.
Por eso deben quedar claros los plazos, las cantidades entregadas y las condiciones acordadas antes de firmar.
Cuando exista una situación jurídica particular, una condición suspensiva o dudas sobre las consecuencias del acuerdo, conviene solicitar revisión jurídica antes de formalizar el documento.
El plazo para comprar también forma parte de la oferta
El precio no es la única variable que puede negociar un comprador.
Una persona puede necesitar varias semanas para completar la financiación, mientras que otra puede estar preparada para firmar en un plazo más corto. El propietario, por su parte, puede necesitar tiempo para organizar una mudanza, cancelar una carga, preparar documentación o coordinar la entrega de la vivienda.
Por eso una oferta debe analizarse conjuntamente.
Por ejemplo, una propuesta económicamente algo inferior puede incorporar unas condiciones y unos plazos que encajen mejor con las necesidades del vendedor. Otra oferta superior puede depender de circunstancias que hagan la operación más incierta o requieran mucho más tiempo.
No existe una regla automática para decidir cuál es mejor. La propiedad debe conocer las diferencias antes de elegir.
Antes de retirar una vivienda del mercado conviene saber qué se ha acordado
Una consulta, una visita satisfactoria o una manifestación verbal de interés no deberían confundirse con una compraventa cerrada.
Antes de dejar de atender a otros interesados conviene saber si existe una oferta concreta, cuáles son sus condiciones y qué pasos se van a seguir para formalizarla.
Este punto es especialmente importante cuando el comprador necesita tiempo para obtener financiación o quiere introducir determinadas condiciones en la operación.
Bloquear una vivienda sin definir correctamente el compromiso puede hacer que el propietario pierda oportunidades mientras espera una operación que todavía no está suficientemente preparada.
Por eso es importante diferenciar entre interés, oferta, aceptación y formalización. Son momentos distintos y cada uno tiene consecuencias diferentes.
Reserva y arras deben reflejar las condiciones realmente acordadas
Cuando comprador y vendedor deciden avanzar, las condiciones principales deben quedar correctamente documentadas.
El precio, las cantidades entregadas, los plazos, la fecha prevista para escritura y aquellas condiciones que sean relevantes para la operación no deberían quedar únicamente en conversaciones o mensajes dispersos.
Especialmente importante es evitar utilizar documentos estándar sin comprobar que reflejan la operación concreta.
Una compraventa financiada, una vivienda con determinadas cargas o una operación sujeta a circunstancias particulares pueden requerir un tratamiento diferente.
La documentación debe corresponderse con lo que comprador y vendedor han acordado realmente.
Qué aporta una inmobiliaria cuando llega una oferta
El trabajo de una inmobiliaria no termina cuando consigue que un comprador visite la vivienda y manifieste interés.
Cuando aparece una oferta, hay que trasladarla al propietario con claridad, conocer sus condiciones y facilitar que las partes puedan negociar con información suficiente.
También hay que coordinar los siguientes pasos cuando existe acuerdo: documentación, reserva o arras cuando corresponda, financiación, plazos y preparación de la compraventa.
En Inmobiliaria Eva Consulting 2017 entendemos esta fase como parte de la gestión completa de la operación. En nuestra guía sobre gestión de venta de viviendas en Castellón explicamos con mayor detalle el trabajo que puede existir desde la preparación del inmueble hasta la firma.
La finalidad no es decidir por el propietario qué oferta debe aceptar, sino proporcionarle la información necesaria para que pueda tomar esa decisión conociendo las condiciones de cada propuesta.
La oferta más alta no siempre es automáticamente la mejor
Cuando existen varios compradores, comparar únicamente el precio puede ofrecer una visión incompleta.
Imaginemos dos propuestas sobre una misma vivienda. Una ofrece un importe algo superior, pero necesita una financiación elevada y solicita un plazo amplio para formalizar. La otra propone una cantidad ligeramente inferior, dispone de una operación financiera más avanzada y puede adaptarse mejor al plazo que necesita el propietario.
No significa que la segunda deba aceptarse. Significa que ambas propuestas contienen más información que una cifra.
El vendedor debe poder comparar precio, forma de pago, financiación, plazos y condiciones antes de decidir.
Ese análisis resulta especialmente importante cuando aceptar una oferta supone dejar de negociar con otros posibles compradores.
Inmobiliaria Eva Consulting 2017 y la gestión de compradores en Castellón
Inmobiliaria Eva Consulting 2017 es una inmobiliaria de Castellón que trabaja con propietarios que quieren vender su vivienda en Castellón de la Plana y provincia.
Nuestra intervención puede abarcar desde el análisis inicial y comercialización del inmueble hasta la gestión de interesados, visitas, ofertas, negociación y coordinación de la operación cuando aparece comprador.
Cada compraventa presenta circunstancias diferentes. Puede haber compradores con financiación, operaciones sin hipoteca, plazos distintos, cargas pendientes de cancelar o condiciones particulares que deben conocerse antes de avanzar.
Por eso consideramos importante que el propietario conozca no solamente cuánto ofrece un comprador, sino también cómo plantea realizar la compra.
Inmobiliaria Eva Consulting 2017 figura inscrita en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana con el número RAICV 0646 y es miembro de ASAPI Castellón, ASA-31.
Preguntas frecuentes sobre la viabilidad de un comprador
¿Cómo puedo saber si un comprador puede comprar realmente mi vivienda?
No puede garantizarse una compraventa únicamente por el interés mostrado. Conviene conocer cómo plantea el comprador el pago, si necesita financiación, qué aportación propia prevé, qué plazo necesita y qué condiciones quiere incorporar a la operación.
¿Un comprador que necesita hipoteca es menos seguro?
No necesariamente. Una compra financiada puede ser perfectamente viable. Lo importante es conocer la situación de la financiación y no confundir un estudio previo con la aprobación definitiva de la hipoteca.
¿Debo aceptar siempre la oferta más alta?
No existe una regla automática. Además del precio conviene valorar forma de pago, financiación, plazos y condiciones. La decisión corresponde al propietario después de conocer el conjunto de cada propuesta.
¿Puedo retirar el piso del mercado cuando un comprador dice que se lo queda?
Antes de dejar de atender a otros interesados conviene definir qué compromiso existe, las condiciones de la oferta y cómo se formalizará. Una manifestación verbal de interés no equivale por sí sola a una compraventa formalizada.
¿Qué ocurre si el comprador no consigue la hipoteca?
Dependerá de lo que se haya acordado y documentado entre las partes. Si la compra está condicionada a financiación, esa circunstancia y sus consecuencias deben quedar correctamente definidas. Ante dudas jurídicas, conviene revisar el documento antes de firmarlo.
¿Puede una inmobiliaria comprobar la financiación del comprador?
Una inmobiliaria puede recabar información sobre cómo plantea el comprador la operación y coordinar la documentación correspondiente, pero no puede garantizar la concesión de una hipoteca. La decisión sobre la financiación corresponde a la entidad financiera.
¿Estás vendiendo una vivienda y has recibido una oferta?
Antes de aceptar conviene entender tanto el precio como las condiciones que propone el comprador.
Si estás pensando en vender o necesitas gestionar las ofertas recibidas, puedes consultar nuestro servicio para vender tu vivienda en Castellón con Inmobiliaria Eva Consulting 2017.
Analizaremos la situación de la vivienda y las condiciones de la operación para ayudarte a ordenar los siguientes pasos de la compraventa.
