Tener una hipoteca pendiente no significa que primero tengas que terminar de pagar la vivienda
Una de las dudas que encontramos cuando un propietario empieza a plantearse una venta es qué ocurre si todavía está pagando la hipoteca de la vivienda.
La existencia de financiación pendiente no significa necesariamente que haya que esperar a terminar de pagarla para poder vender.
Lo que sí significa es que estamos ante una circunstancia que debemos conocer desde el principio y tener correctamente coordinada dentro de la futura compraventa.
En Inmobiliaria Eva Consulting 2017 gestionamos este tipo de operaciones en Castellón y sabemos que una parte importante del trabajo se realiza antes de que comprador y vendedor lleguen a notaría.
Como inmobiliaria en Castellón, cuando empezamos a trabajar una vivienda no nos limitamos a preparar el anuncio. Necesitamos conocer la situación del inmueble, su titularidad y las cargas que puedan afectar a la operación.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Castellón y todavía tienes hipoteca, lo importante es detectar esa situación desde el principio para poder plantear correctamente la venta.
Lo primero es conocer qué aparece realmente sobre la vivienda
Antes de comercializar una vivienda necesitamos conocer su situación registral.
La información registral nos permite comprobar cuestiones esenciales para la operación, entre ellas la titularidad y las cargas inscritas que puedan afectar al inmueble.
Si existe una hipoteca inscrita, debemos tenerla presente desde el principio.
No tendría sentido encontrar comprador, negociar una oferta y empezar a preparar la compraventa para descubrir en la última fase una carga que podía haberse detectado antes.
Una hipoteca pendiente no tiene por qué ser un problema para vender. Una hipoteca que nadie ha tenido en cuenta hasta el último momento sí puede convertirse en uno.
Deuda pendiente e hipoteca inscrita no son exactamente lo mismo
Este es un punto importante porque puede generar confusión.
Una cosa es la cantidad que el propietario todavía debe a su entidad financiera y otra la situación registral de la hipoteca que figura inscrita sobre el inmueble.
Incluso puede ocurrir que económicamente un préstamo ya esté pagado y que la cancelación registral de la hipoteca todavía no se haya realizado.
Por eso no debemos basarnos únicamente en que el propietario nos diga que debe una determinada cantidad o que terminó de pagar su préstamo hace años.
Hay que conocer la situación de la operación y determinar qué actuaciones serán necesarias para que la compraventa pueda formalizarse correctamente.
Cuando existen cuestiones bancarias, notariales o registrales que requieren una actuación específica, estas deben coordinarse con la entidad y los profesionales que correspondan.
También necesitamos saber cuánto queda pendiente
Cuando existe financiación pendiente, la cantidad que todavía se adeuda puede ser relevante para preparar la venta.
El importe exacto necesario para cancelar económicamente el préstamo en una fecha determinada debe obtenerse de la entidad financiera correspondiente y no debe confundirse con una estimación realizada a partir de recibos o del capital que el propietario recuerda tener pendiente.
Esto adquiere especial importancia cuando parte del precio de la compraventa va a destinarse a cancelar la deuda existente.
La operación debe prepararse sabiendo qué cantidades corresponden a cada concepto y cómo se articularán los pagos en el momento de la escritura.
Nuestra función como inmobiliaria es hacer seguimiento de la parte inmobiliaria de la operación y coordinar la información necesaria con las partes y profesionales que intervienen.
El precio de venta también tiene que analizarse teniendo en cuenta la situación real
La existencia de una hipoteca no determina por sí sola cuánto vale una vivienda.
El valor de mercado depende del inmueble, su ubicación, características, estado y situación de la oferta y la demanda, no de cuánto dinero quede pendiente de devolver al banco.
Sin embargo, desde el punto de vista del propietario sí es importante conocer su situación económica antes de tomar decisiones.
Si existe una deuda elevada respecto del precio que razonablemente puede obtenerse por la vivienda, debemos conocerlo antes de plantear una estrategia como si toda la diferencia entre el precio de venta y los gastos fuera a quedar disponible para el vendedor.
Una valoración profesional de la vivienda en Castellón permite partir del mercado real y después analizar cómo encaja esa valoración con las circunstancias concretas del propietario.
El banco no determina el valor de mercado de la vivienda y la deuda pendiente tampoco lo hace.
El comprador debe conocer una operación clara, no asumir nuestros problemas de coordinación
Una vez que la vivienda sale al mercado, nuestro objetivo es que la existencia de una hipoteca se encuentre contemplada dentro de la preparación de la operación.
El comprador no debería descubrir una carga desconocida después de haber realizado visitas, negociado una oferta o avanzado con su financiación.
Eso no significa que una vivienda hipotecada sea una vivienda problemática.
Significa que la operación debe estar correctamente organizada.
Cuando un comprador muestra interés, nuestra función es mantener la gestión centrada en las condiciones reales de la compraventa y evitar que cuestiones que podían haberse previsto terminen generando incertidumbre innecesaria.
Cuando llega una oferta, no solo importa cuánto ofrece el comprador
Si aparece una propuesta de compra, el precio es importante, pero no es el único elemento que debemos valorar.
También interesa conocer cómo plantea el comprador la operación, qué plazos necesita, si requiere financiación y qué condiciones incorpora a su propuesta.
Esto es especialmente relevante cuando el vendedor tiene una hipoteca pendiente, porque la operación puede necesitar coordinación adicional hasta escritura.
Antes de comprometer la vivienda conviene comprobar la viabilidad del comprador antes de aceptar una oferta y entender correctamente las condiciones que está proponiendo.
Una oferta ligeramente superior no siempre representa una operación mejor si incorpora condiciones o plazos que no encajan con las necesidades de la propiedad.
Puede ocurrir que vendedor y comprador tengan hipoteca al mismo tiempo
Esta situación es habitual y explica muy bien por qué una compraventa puede necesitar bastante coordinación detrás.
El vendedor todavía mantiene financiación sobre la vivienda que transmite y, al mismo tiempo, el comprador necesita una nueva hipoteca para adquirirla.
En ese escenario pueden intervenir la entidad financiera del vendedor, la entidad del comprador, las correspondientes gestorías cuando proceda, la notaría, comprador, vendedor e inmobiliaria.
Cada uno tiene una función diferente y determinadas actuaciones dependen de terceros.
Mientras el comprador avanza con su financiación, debe prepararse también la situación de la deuda y de la carga existente sobre la vivienda del vendedor.
Todo termina confluyendo en una misma compraventa.
El cliente puede ver una sola firma. Detrás pueden existir varias entidades y profesionales trabajando sobre la misma operación.
La cancelación económica y la cancelación registral deben estar correctamente diferenciadas
Cuando se habla de “cancelar la hipoteca” es importante saber exactamente a qué nos estamos refiriendo.
Puede existir una cancelación económica de la deuda con la entidad y también actuaciones necesarias para que la carga hipotecaria deje de constar registralmente.
La forma concreta de articular ambas cuestiones dependerá de la situación de cada operación.
Por eso evitamos aplicar una solución automática a todos los vendedores.
La entidad financiera, la notaría, la gestoría y los profesionales correspondientes determinarán o ejecutarán las actuaciones que sean necesarias dentro de sus respectivas funciones.
Desde la inmobiliaria hacemos seguimiento para que esta circunstancia esté identificada y coordinada con la compraventa que estamos gestionando.
La operación empieza a prepararse antes de llegar a notaría
El día de la escritura no debería utilizarse para empezar a averiguar cómo vamos a tratar una hipoteca que conocíamos desde el inicio.
Durante los días previos puede ser necesario facilitar documentación, coordinar información con la notaría, atender solicitudes relacionadas con la operación y confirmar cómo se articularán determinados pagos y actuaciones.
Cuando intervienen entidades financieras y gestorías, el seguimiento adquiere todavía más importancia porque hay diferentes procesos que deben terminar coincidiendo en una fecha de firma.
Esta es una de esas partes de nuestro trabajo que normalmente el propietario no ve.
Puede recibir una llamada nuestra confirmando que la operación está preparada para escritura, pero detrás de esa confirmación puede haber correos, llamadas, documentación y coordinación durante los días anteriores.
Una hipoteca pendiente no debería improvisarse el día de la firma
Cuando la operación llega a notaría correctamente preparada, el proceso puede parecer mucho más sencillo de lo que realmente ha sido.
La notaría dispone de la información necesaria para preparar la escritura, las partes conocen las condiciones de la compraventa y las cuestiones relacionadas con la financiación o cargas han sido tratadas conforme corresponda.
El notario realiza las comprobaciones, advertencias y funciones que legalmente le corresponden y, si todo está conforme, se formaliza la operación.
La inmobiliaria no sustituye a la notaría, a la entidad financiera ni a la gestoría.
Nuestro trabajo consiste en conocer la operación que estamos gestionando y procurar que las distintas cuestiones inmobiliarias estén identificadas y coordinadas antes de llegar a ese momento.
¿Y si la hipoteca ya está pagada pero todavía aparece en el Registro?
También podemos encontrarnos con propietarios que terminaron de pagar su préstamo hace tiempo pero cuya hipoteca continúa apareciendo registralmente.
En ese caso la situación es diferente a la de una persona que todavía mantiene deuda económica con su entidad.
Precisamente por eso es importante comprobar la información registral y no trabajar únicamente sobre recuerdos o suposiciones.
Si existe una carga que debe cancelarse registralmente, habrá que determinar qué documentación y actuaciones corresponden en ese caso concreto.
Detectarlo al principio permite disponer de tiempo para coordinarlo sin esperar a que exista un comprador reclamando una fecha de escritura.
Vender con hipoteca también exige pensar en los tiempos del propietario
No todos los vendedores se encuentran en la misma situación.
Algunos venden sin tener ninguna operación posterior vinculada. Otros necesitan utilizar parte del resultado de la venta para adquirir otra vivienda, cancelar financiación o reorganizar su situación económica.
Por eso, además de conocer el inmueble, necesitamos entender qué necesita conseguir el propietario con la operación y en qué plazos.
Una estrategia de venta no debería diseñarse ignorando esas circunstancias.
La valoración, el precio de salida, los tiempos de comercialización y las condiciones que estamos dispuestos a aceptar de un comprador forman parte de una misma decisión.
Esta planificación forma parte de nuestros servicios inmobiliarios durante las operaciones de compraventa que gestionamos.
El trabajo que el propietario no ve también forma parte de vender su vivienda
Desde fuera, una compraventa puede resumirse de una forma muy sencilla: publicamos una vivienda, aparece un comprador y se firma en notaría.
Cuando existe una hipoteca pendiente, detrás puede haber bastante más.
Comprobación de la situación registral, valoración, comercialización, gestión de compradores, análisis de ofertas, documentación, coordinación con entidades, gestorías y notaría, además del seguimiento de comprador y vendedor.
Parte de ese trabajo se realiza por teléfono. Otra por correo. Otra consiste simplemente en comprobar que una documentación solicitada ha llegado o que un profesional dispone de la información que necesita.
No aparece en las fotografías del inmueble ni en el anuncio.
Pero es precisamente el trabajo que permite que una operación con varias piezas pueda terminar llegando ordenada a escritura.
Esta coordinación forma parte de las funciones que puede asumir un agente inmobiliario en Castellón durante una compraventa.
Vender una vivienda con hipoteca pendiente requiere preparar la operación
En Inmobiliaria Eva Consulting 2017 gestionamos compraventas de viviendas en Castellón de la Plana y provincia, incluidas operaciones en las que existe financiación hipotecaria pendiente.
Nuestro trabajo empieza conociendo la situación de la vivienda y del propietario. A partir de ahí podemos valorar el inmueble, definir la estrategia de comercialización, gestionar compradores y coordinar la operación durante las distintas fases hasta su formalización.
Cuando existen cuestiones bancarias, registrales, fiscales, jurídicas o notariales que requieren actuaciones específicas, intervienen los profesionales competentes en cada materia.
Inmobiliaria Eva Consulting 2017 figura inscrita en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana con el número RAICV 0646 y es miembro de ASAPI Castellón, ASA-31.
Tener una hipoteca pendiente no significa que la vivienda no pueda venderse. Significa que hay una parte más de la operación que debemos conocer y preparar correctamente.
Preguntas frecuentes sobre vender una vivienda con hipoteca pendiente
¿Puedo vender mi vivienda si todavía estoy pagando la hipoteca?
La existencia de una hipoteca pendiente no impide por sí sola una compraventa. La situación debe conocerse y la deuda y carga hipotecaria deben tratarse correctamente dentro de la operación con la entidad, notaría y demás profesionales que correspondan.
¿Tengo que pagar toda la hipoteca antes de poner la vivienda a la venta?
No necesariamente. La forma en que se cancele la deuda dependerá de la situación concreta y de cómo se estructure la operación. Lo importante es conocerla antes de comprometer la compraventa y coordinar las actuaciones necesarias.
¿La deuda hipotecaria determina el precio de venta de mi vivienda?
No. El valor de mercado depende fundamentalmente de las características, estado, ubicación y situación del mercado. La deuda pendiente es relevante para la situación económica del vendedor y para preparar la operación, pero no determina por sí misma cuánto vale el inmueble.
¿Qué pasa si terminé de pagar la hipoteca pero todavía aparece en el Registro?
Puede ocurrir que la deuda esté económicamente satisfecha pero la carga continúe inscrita. En ese caso habrá que comprobar la situación y realizar las actuaciones que correspondan para su cancelación registral con los profesionales y entidades competentes.
¿Qué ocurre si el comprador también necesita una hipoteca?
La operación puede requerir coordinación entre la financiación del comprador y la situación hipotecaria del vendedor. Dependiendo del caso pueden intervenir ambas entidades financieras, gestorías, notaría y otros profesionales, además de comprador y vendedor.
¿Inmobiliaria Eva Consulting 2017 gestiona ventas con hipoteca pendiente?
Sí. Gestionamos compraventas en Castellón en las que existen hipotecas pendientes, ocupándonos de la parte inmobiliaria y coordinando con las partes y profesionales correspondientes la información necesaria para avanzar con la operación.
¿Quieres vender una vivienda con hipoteca pendiente en Castellón?
Antes de publicar conviene conocer la situación registral, valorar correctamente el inmueble y entender cómo encaja la financiación pendiente dentro de la futura operación.
Puedes consultar cómo trabajamos para vender tu vivienda en Castellón con Inmobiliaria Eva Consulting 2017.
