Conocer los precios publicados no es conocer el mercado
Los portales inmobiliarios son una herramienta útil para analizar la oferta disponible. Permiten conocer qué viviendas están actualmente a la venta, sus características y los precios solicitados por sus propietarios.
Pero existe una diferencia fundamental: un precio publicado es un precio de oferta, no necesariamente un precio de venta.
Que varias viviendas similares estén anunciadas por 200.000 euros no significa que se estén vendiendo por esa cantidad. Algunas pueden llevar meses publicadas, otras pueden haber reducido su precio y también puede haber diferencias importantes en estado de conservación, planta, ascensor, garaje, terraza, orientación o características del edificio.
Por eso, una valoración profesional no debería limitarse a seleccionar varios anuncios y calcular una media.
En nuestra guía sobre valoración de vivienda en Castellón explicamos qué factores deberían analizarse antes de establecer un precio de salida.
Las operaciones realizadas aportan información que no aparece en Internet
Una agencia que trabaja habitualmente en una zona recibe información que difícilmente puede obtenerse observando únicamente anuncios.
Puede saber qué viviendas están generando consultas desde los primeros días, cuáles reciben visitas pero no ofertas, qué objeciones repiten los compradores o cuándo el precio empieza a convertirse en el principal obstáculo de una operación.
Las visitas también aportan información. Cuando diferentes compradores señalan repetidamente el mismo problema —distribución, necesidad de reforma, ausencia de ascensor, falta de garaje o precio— aparece una señal que debe interpretarse.
Lo mismo sucede con las ofertas. Conocer qué están proponiendo realmente los compradores permite obtener una visión diferente de la que ofrecen los precios publicados.
El mercado no es únicamente lo que los propietarios piden. También es lo que los compradores están dispuestos a aceptar y pagar.
Castellón no funciona como un único mercado inmobiliario
Hablar del mercado inmobiliario de Castellón resulta útil para analizar tendencias generales, pero es demasiado amplio cuando hay que vender una vivienda concreta.
Dentro de Castellón de la Plana existen diferencias entre Centro, Sensal, PAU Lledó, Ribalta, Raval Universitari, Rafalafena, Avenida del Mar o el Grao, entre otras zonas.
También cambia el mercado cuando ampliamos el análisis a municipios como Almassora, Vila-real, Benicàssim, Burriana u Oropesa del Mar.
Pero incluso dentro de una misma zona pueden existir diferencias importantes. Dos viviendas situadas relativamente cerca pueden tener una respuesta muy distinta si una dispone de ascensor, garaje y terraza y la otra necesita una reforma importante.
Por eso, conocer una zona no significa simplemente conocer su precio medio. Significa comprender qué características están condicionando realmente la demanda en ese entorno.
No todas las viviendas compiten con las mismas viviendas
Uno de los errores habituales al valorar una propiedad es comparar únicamente metros cuadrados y número de dormitorios.
Dos pisos de 100 m² y tres dormitorios pueden dirigirse a compradores completamente diferentes.
Vivienda reformada y vivienda para reformar
Una vivienda preparada para entrar a vivir no debería analizarse exactamente igual que otra que requiera una reforma integral. El comprador también calcula el coste, el tiempo y la incertidumbre asociados a las obras.
Ascensor, garaje, terraza y características del edificio
Determinados elementos pueden modificar considerablemente la percepción del inmueble. Además, su importancia no es idéntica en todas las zonas ni para todos los perfiles de comprador.
Obra nueva y vivienda usada
La forma de comparar una promoción de obra nueva tampoco es idéntica a la de una vivienda usada. Memoria de calidades, eficiencia energética, zonas comunes, garantías, forma de pago o fecha de entrega forman parte de la decisión.
Vivienda habitual, segunda residencia e inversión
El comprador que busca su residencia habitual puede priorizar aspectos diferentes al inversor que analiza rentabilidad o al comprador interesado en una segunda residencia.
Una inmobiliaria debería saber con qué propiedades compite realmente cada inmueble, no limitarse a buscar anuncios con una superficie parecida.
Conocer la demanda es tan importante como conocer la oferta
El propietario conoce su vivienda. La inmobiliaria debería conocer también a las personas que pueden estar interesadas en comprarla.
Una agencia que trabaja continuamente con compradores puede observar qué características solicitan, qué presupuestos manejan, qué zonas consideran alternativas y qué motivos provocan que descarten determinadas viviendas.
También puede detectar cambios en la demanda. Una tipología que recibe numerosos contactos puede dejar de hacerlo si aparecen alternativas mejores o si su precio se aleja del presupuesto de los compradores que buscan en esa zona.
Por eso, una estrategia inmobiliaria no debería construirse únicamente alrededor del inmueble. También debe tener en cuenta quién podría comprarlo y qué alternativas tiene disponibles en ese momento.
Precio anunciado, precio negociado y precio de cierre no son lo mismo
Conviene distinguir tres conceptos:
- Precio anunciado: cantidad por la que inicialmente se comercializa la vivienda.
- Precio negociado: importe alrededor del cual comprador y vendedor comienzan a acercar posiciones.
- Precio de cierre: cantidad finalmente acordada para realizar la compraventa.
Entre ellos pueden existir diferencias. Durante una operación pueden intervenir negociaciones, financiación hipotecaria, tasaciones, estado de la vivienda, plazos o condiciones particulares acordadas entre las partes.
Por eso hay una idea especialmente importante cuando se utilizan portales para valorar:
Que una vivienda lleve meses anunciada por 200.000 euros demuestra que alguien está dispuesto a pedir 200.000 euros. No demuestra que el mercado esté dispuesto a pagarlos.
Para propietarios que estén planteándose una operación, en nuestra guía sobre vender una vivienda en Castellón explicamos las distintas fases que conviene preparar antes de sacar un inmueble al mercado.
El conocimiento local también se demuestra cuando aparecen problemas
Una operación inmobiliaria no consiste únicamente en publicar fotografías y organizar visitas. También existe una parte documental y operativa que puede condicionar la venta.
Una nota simple puede mostrar una carga que debe aclararse. Puede existir una derrama comunitaria, documentación pendiente, discrepancias que sea necesario revisar o una financiación que retrase los plazos previstos.
También deben coordinarse cuestiones como certificado energético, IBI, comunidad, suministros, arras y documentación necesaria para llegar a notaría.
Haber gestionado operaciones diferentes permite identificar antes determinados riesgos.
Por eso, la experiencia de una inmobiliaria también puede comprobarse preguntando qué problemas suele encontrarse durante las operaciones y cómo los gestiona.
Qué preguntar para saber si una inmobiliaria conoce realmente Castellón
Un propietario puede comprobar bastante bien el conocimiento de una agencia haciendo preguntas concretas:
- ¿Habéis vendido viviendas similares en esta zona? La respuesta debería poder contextualizar qué tipo de inmuebles y qué características tenían.
- ¿Con qué viviendas compararíais mi propiedad y por qué? Permite comprobar si existe un criterio para seleccionar comparables.
- ¿Qué tipo de comprador podría interesarse por esta vivienda? Una agencia que trabaja activamente el mercado debería poder identificar perfiles probables sin presentar esa estimación como una certeza.
- ¿Qué aspectos pueden dificultar la venta? Una respuesta profesional no debería limitarse a destacar las virtudes del inmueble.
- ¿Cómo habéis calculado el precio recomendado? El propietario debería poder entender el razonamiento utilizado.
- ¿Qué está ocurriendo actualmente con viviendas similares? Permite comprobar si existe seguimiento de la competencia y de la respuesta de los compradores.
Estas cuestiones complementan las que recogemos en qué preguntas hacer a una inmobiliaria antes de encargar la venta.
Una valoración alta no demuestra mayor conocimiento del mercado
Cuando un propietario consulta a varias inmobiliarias puede recibir valoraciones diferentes.
Es comprensible que la cifra más elevada resulte atractiva. Sin embargo, el importe recomendado debería analizarse junto con los argumentos utilizados para justificarlo.
Una valoración debería explicar qué viviendas se han utilizado como referencia, qué diferencias existen respecto al inmueble, cuál es la competencia disponible y qué estrategia se propone.
También debería contemplar qué indicadores se utilizarán para comprobar posteriormente si el posicionamiento inicial está funcionando. Recibir muchas visitas sin ofertas, pocas consultas o comentarios repetidos de los compradores aporta información que debe interpretarse.
Proponer un precio es sencillo. Justificarlo y contrastarlo después con la respuesta real del mercado requiere conocimiento y seguimiento.
Qué aporta al propietario una inmobiliaria que conoce el mercado local
El objetivo no es que una inmobiliaria pueda recitar de memoria el precio por metro cuadrado de cada barrio.
El conocimiento local resulta útil cuando permite tomar mejores decisiones: establecer un precio inicial razonado, identificar correctamente la competencia, determinar qué características conviene destacar, orientar la comercialización hacia compradores adecuados y valorar con mayor contexto las ofertas recibidas.
También permite anticipar determinadas dificultades documentales y preparar mejor cada fase de la operación.
En definitiva, debería reducir improvisaciones y proporcionar al propietario argumentos para decidir.
Experiencia de Eva Consulting 2017 en el mercado inmobiliario de Castellón
En Inmobiliaria Eva Consulting 2017 trabajamos directamente en Castellón de la Plana y distintos municipios de la provincia, gestionando operaciones de compraventa y alquiler de vivienda usada, obra nueva y activos procedentes de entidad financiera.
Esta actividad nos permite observar el mercado desde diferentes perspectivas: propietarios que quieren vender, compradores que buscan vivienda, inversores, arrendadores, inquilinos y operaciones en las que intervienen entidades y gestores de activos.
La experiencia acumulada también nos ha enseñado que una misma estrategia no sirve para todas las propiedades. La ubicación, el estado de la vivienda, las características del edificio, la documentación, la competencia disponible y la demanda existente en ese momento condicionan cada operación.
Por eso, nuestro trabajo comienza analizando el inmueble y su situación concreta antes de determinar cómo plantear su comercialización.
Puede conocerse con más detalle nuestra forma de trabajar en nuestros servicios inmobiliarios en Castellón.
Inmobiliaria Eva Consulting 2017 está inscrita en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana (RAICV 0646) y forma parte de la Asociación Profesional de Agentes Inmobiliarios de Castellón (ASAPI ASA-31).
Antes de elegir inmobiliaria, pida explicaciones
Un propietario no necesita convertirse en especialista inmobiliario para comprobar si una agencia conoce el mercado. Pero sí puede pedir que sus recomendaciones estén razonadas.
¿Por qué ese precio? ¿Por qué esas viviendas se consideran comparables? ¿Qué comprador podría interesarse? ¿Qué dificultades presenta la propiedad? ¿Qué estrategia se propone? ¿Qué ocurrirá si la respuesta inicial del mercado no es la esperada?
Las respuestas aportan mucha más información que una afirmación genérica sobre experiencia o conocimiento de la zona.
Porque conocer realmente el mercado inmobiliario de Castellón no consiste únicamente en saber cuánto se pide por los pisos publicados. Consiste en entender qué viviendas están compitiendo, qué demanda existe, qué factores condicionan cada operación y qué ocurre desde que una propiedad sale al mercado hasta que comprador y vendedor llegan a un acuerdo.
Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario de Castellón
¿Los precios de los portales inmobiliarios sirven para valorar una vivienda?
Son una referencia útil para analizar la oferta existente, pero no deberían utilizarse de forma aislada. Los precios publicados corresponden a cantidades solicitadas y no permiten conocer por sí solos el precio finalmente acordado en una compraventa.
¿Por qué dos viviendas de la misma zona pueden tener precios diferentes?
Porque pueden existir diferencias de superficie, estado de conservación, planta, ascensor, garaje, terraza, orientación, distribución, características del edificio o necesidad de reforma, entre otros factores.
¿Cómo puedo comprobar si una inmobiliaria conoce mi zona?
Puede preguntarle por operaciones similares, los comparables que utilizaría, la demanda que observa, las dificultades que aprecia en su vivienda y los argumentos utilizados para establecer el precio recomendado.
¿La inmobiliaria que ofrece la valoración más alta es la que mejor conoce el mercado?
No necesariamente. Una cifra aislada aporta poca información si no se explica cómo se ha obtenido. Conviene analizar los comparables, las características del inmueble, la competencia, la demanda y la estrategia propuesta.
¿Es suficiente conocer el precio medio por metro cuadrado de Castellón?
No para valorar una vivienda concreta. El precio medio permite observar tendencias generales, pero deben analizarse también ubicación, tipología, estado, características del edificio, competencia y demanda.
