Una vivienda heredada no siempre está preparada para ponerse a la venta
Cuando se hereda una vivienda y existe intención de venderla, puede parecer que el siguiente paso es valorar el inmueble, hacer fotografías y publicarlo.
En la práctica, muchas veces hay bastante trabajo que realizar antes.
En Inmobiliaria Eva Consulting 2017 hemos gestionado ventas de viviendas procedentes de herencias en Castellón y sabemos que una parte importante de estas operaciones ocurre antes de que aparezca el primer comprador.
Como agencia inmobiliaria en Castellón, antes de iniciar la comercialización necesitamos conocer la situación real del inmueble, quiénes deben intervenir en la venta y si existen cuestiones pendientes que puedan afectar posteriormente a la compraventa.
Si estás pensando en vender una vivienda en Castellón procedente de una herencia, preparar correctamente esta primera fase puede evitar problemas cuando ya existe un comprador interesado.
Heredar una vivienda y estar preparado para venderla no siempre son el mismo momento
Cada herencia es diferente.
Puede existir un único heredero o varios. La herencia puede estar completamente tramitada o puede haber actuaciones pendientes. También puede ocurrir que la vivienda mantenga cargas, que determinados documentos necesiten comprobarse o que los herederos todavía tengan que tomar decisiones sobre qué hacer con el inmueble.
Por eso no damos por hecho que una vivienda puede comercializarse simplemente porque sus herederos hayan decidido venderla.
Primero necesitamos conocer la situación de la propiedad y determinar qué cuestiones deben estar preparadas para que la futura operación pueda avanzar.
Encontrar comprador antes de detectar un problema pendiente no hace que ese problema desaparezca. Simplemente hace que tengamos un comprador esperando mientras intentamos resolverlo.
Cuando hay varios herederos, no gestionamos la vivienda como si tuviera un solo propietario
En muchas herencias existe más de un heredero.
Es habitual que una de las personas sea quien inicialmente contacte con la inmobiliaria, atienda las llamadas o disponga de más información sobre la vivienda. Pero eso no significa que podamos gestionar la operación como si el inmueble perteneciera únicamente a esa persona.
Necesitamos conocer quiénes son los titulares o quiénes deben intervenir en la operación conforme a la situación concreta del inmueble.
También es importante que exista una base suficientemente clara sobre la venta antes de iniciar la comercialización.
Puede haber hermanos u otros herederos con diferentes circunstancias personales, viviendo incluso en localidades distintas, y cada uno puede tener sus propias expectativas sobre el precio o los plazos.
Nuestra función como inmobiliaria es mantener la gestión centrada en el inmueble y procurar que las decisiones necesarias para comercializarlo estén suficientemente ordenadas.
Antes de publicar necesitamos conocer la situación de la herencia y de la vivienda
La inmobiliaria no sustituye al notario, abogado, asesor fiscal, gestoría o profesional que corresponda en la tramitación jurídica y fiscal de una herencia.
Pero sí necesitamos conocer suficientemente la situación de la propiedad para poder gestionar correctamente una futura compraventa.
La titularidad registral, las posibles cargas, la situación documental del inmueble y las circunstancias de la herencia que puedan afectar a la venta son cuestiones que conviene detectar antes de comenzar a generar visitas y ofertas.
Dependiendo de cada caso, puede ser necesario coordinar actuaciones con notaría, Registro de la Propiedad, entidades financieras, gestorías u otros profesionales.
Cuando existe alguna cuestión que excede nuestro ámbito inmobiliario, lo importante es detectarla y derivarla al profesional competente, no intentar resolverla como si formara parte de las funciones de la agencia.
Una vivienda heredada también puede tener cargas o una hipoteca pendiente
Que una vivienda proceda de una herencia no significa que esté necesariamente libre de cargas.
Puede existir una hipoteca u otra circunstancia registral que deba conocerse antes de plantear la operación.
Estas situaciones no significan automáticamente que la vivienda no pueda venderse. Lo importante es saber que existen y determinar, con los profesionales que correspondan, cómo deben tratarse dentro de la operación.
Una de las claves de nuestro trabajo es precisamente intentar que estas cuestiones no aparezcan por sorpresa cuando ya se ha negociado con un comprador o se aproxima la firma.
El precio también puede generar diferentes expectativas entre los herederos
Una vivienda heredada puede tener además un componente emocional que no existe en otras operaciones.
Para uno de los herederos puede ser la vivienda familiar de toda la vida. Otro puede verla principalmente como un activo que debe venderse. También pueden existir percepciones distintas sobre cuánto vale o sobre cuánto debería obtenerse por ella.
La inmobiliaria no debe decidir qué expectativa personal es más importante.
Nuestro trabajo consiste en analizar el inmueble y aportar una referencia inmobiliaria basada en sus características, estado, ubicación y situación del mercado.
Una valoración profesional de la vivienda en Castellón ayuda a trasladar la conversación hacia datos de mercado y permite definir una estrategia de comercialización con una base más objetiva.
La decisión final sobre el precio corresponde a la propiedad, pero nuestra responsabilidad es explicar qué estrategia consideramos razonable y por qué.
No todas las viviendas heredadas deberían publicarse tal y como se reciben
Una vez ordenada la situación necesaria para poder trabajar, llega otra decisión importante: cómo presentar la vivienda al mercado.
Hay inmuebles heredados perfectamente conservados y otros que llevan tiempo sin actualizarse. En ocasiones puede tener sentido comercializarlos en su estado actual. En otras, determinadas mejoras pueden cambiar significativamente la percepción del comprador.
No se trata de reformar por sistema.
Se trata de estudiar cada vivienda y decidir si determinadas actuaciones pueden mejorar su comercialización y si la inversión necesaria tiene sentido respecto del resultado esperado.
Pintura, pequeñas reparaciones, actualización de determinados espacios, orden, preparación de la vivienda, fotografía profesional o un recorrido virtual pueden formar parte de la estrategia cuando la operación lo justifica.
Un caso real en el centro de Castellón: preparar antes de vender
Una operación que hemos gestionado en el centro de Castellón refleja bien esta forma de trabajar.
Se trataba de una vivienda de aproximadamente 100 m² y tres dormitorios procedente de una herencia. Antes de comercializarla se realizaron mejoras en cocina y baño, además de trabajos de pintura.
La estrategia no consistió simplemente en publicar el inmueble tal y como estaba.
Una vez preparado, realizamos fotografía profesional y recorrido virtual para presentar correctamente la vivienda al mercado.
Con el conjunto de las mejoras y la estrategia de comercialización se consiguió incrementar aproximadamente 30.000 euros su valor y la vivienda se vendió en menos de un mes.
Puedes conocer con más detalle este caso real de venta de un piso en el centro de Castellón, donde explicamos la estrategia seguida antes de sacar la vivienda al mercado.
Por confidencialidad no publicamos los datos personales de los propietarios ni todos los detalles económicos de la operación. Lo relevante del caso es el procedimiento: analizar primero, preparar la vivienda y después salir al mercado con una estrategia definida.
El trabajo previo también protege a los compradores
Preparar correctamente una vivienda heredada no beneficia únicamente a sus propietarios.
También permite que las personas que empiezan a interesarse por el inmueble encuentren una operación más ordenada.
Un comprador que visita una vivienda, estudia su financiación y posteriormente plantea una oferta necesita saber que está negociando sobre un inmueble cuya propiedad está realmente en disposición de avanzar con la operación.
No debería descubrir después de invertir tiempo en visitas, negociación o financiación que existía una cuestión esencial de la herencia que todavía no había sido tratada.
Por eso consideramos que buena parte de la protección del comprador empieza antes incluso de recibir su oferta.
Cuando llega una oferta, todos los herederos deben tener clara la operación
Una vez iniciada la comercialización pueden llegar propuestas de compra.
Cuando existen varios propietarios, la oferta debe gestionarse con claridad respecto de quienes deban tomar la decisión.
Precio, plazos, forma de pago y posibles condiciones de la propuesta deben conocerse antes de decidir si interesa avanzar.
Además, una oferta atractiva económicamente no es suficiente por sí sola. Cuando el comprador necesita financiación o plantea determinadas condiciones, conviene comprobar la viabilidad del comprador antes de aceptar una oferta.
El objetivo es evitar sustituir un problema por otro: no sirve de mucho tener preparada la propiedad si después se acepta una operación cuyas condiciones no se han analizado correctamente.
Una herencia puede implicar coordinación entre varios profesionales
Estas operaciones muestran muy bien una parte del trabajo inmobiliario que normalmente no aparece en los anuncios.
Dependiendo del caso, durante el proceso pueden intervenir propietarios, compradores, inmobiliaria, notaría, Registro de la Propiedad, entidades financieras, gestorías, abogados, asesores fiscales u otros profesionales.
No todos intervienen siempre ni realizan las mismas funciones.
Nuestra responsabilidad es gestionar la parte inmobiliaria y mantener coordinada la información que afecta a la compraventa con quienes corresponda, respetando las funciones profesionales de cada interviniente.
Esta coordinación forma parte de los servicios inmobiliarios que prestamos durante las operaciones que gestionamos.
El comprador ve un anuncio; detrás puede haber semanas de preparación
Cuando finalmente publicamos una vivienda heredada, desde fuera se ve un inmueble con un precio, fotografías y unas características determinadas.
Lo que no se ve es todo lo que puede haber ocurrido antes.
Conversaciones con los herederos, comprobación de la situación de la vivienda, documentación, valoración, decisiones sobre el precio, posibles mejoras, coordinación con otros profesionales y preparación de la estrategia comercial.
En ocasiones esa fase será sencilla. En otras puede requerir bastante tiempo.
Pero precisamente ese trabajo previo permite que, cuando aparezca un comprador, la operación tenga una base sobre la que avanzar.
Esta es una de las funciones que puede asumir un agente inmobiliario en Castellón: no limitarse a publicar el inmueble, sino detectar qué necesita una operación antes de presentarla al mercado.
Una vez vendido, todavía queda trabajo hasta la escritura
Encontrar un comprador y alcanzar un acuerdo tampoco significa que la operación haya terminado.
Después pueden quedar arras, documentación, coordinación de cargas cuando existan, financiación del comprador y preparación de la escritura.
En una vivienda procedente de herencia resulta especialmente importante que toda la información necesaria esté correctamente coordinada para llegar a esa fase sin descubrir cuestiones que deberían haberse tratado antes.
Una compraventa que llega ordenada a notaría puede parecer sencilla el día de la firma. Buena parte del trabajo que lo hace posible se ha realizado durante las semanas anteriores.
Vender una vivienda heredada requiere preparar primero la operación
En Inmobiliaria Eva Consulting 2017 gestionamos compraventas de viviendas en Castellón de la Plana y provincia, incluidas operaciones con inmuebles procedentes de herencias.
Nuestro trabajo comienza entendiendo la situación de la vivienda y de la propiedad. A partir de ahí podemos valorar el inmueble, definir una estrategia, preparar su comercialización, gestionar compradores y continuar coordinando la operación hasta su formalización.
Cuando existen varios herederos, procuramos mantener una comunicación ordenada con la propiedad y trabajar sobre las decisiones necesarias para la venta. Cuando aparecen cuestiones jurídicas, fiscales o notariales que exceden nuestra función, deben intervenir los profesionales competentes.
Inmobiliaria Eva Consulting 2017 figura inscrita en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana con el número RAICV 0646 y es miembro de ASAPI Castellón, ASA-31.
Una vivienda heredada no empieza a venderse cuando publicamos el anuncio. Muchas veces el verdadero trabajo empieza bastante antes.
Preguntas frecuentes sobre la venta de una vivienda heredada
¿Se puede poner a la venta una vivienda recién heredada?
Dependerá de la situación concreta de la herencia, la titularidad y las actuaciones que puedan estar pendientes. Antes de comercializar conviene comprobar la situación del inmueble y determinar qué cuestiones deben resolverse o coordinarse para poder formalizar posteriormente la compraventa.
¿Qué ocurre si una vivienda tiene varios herederos?
Es necesario conocer quiénes deben intervenir en las decisiones y en la futura operación según la situación jurídica del inmueble. Aunque uno de los herederos sea el interlocutor habitual con la inmobiliaria, no debe tratarse la vivienda como si perteneciera únicamente a esa persona cuando existen otros titulares o personas cuya intervención sea necesaria.
¿Qué ocurre si los herederos no están de acuerdo con el precio?
La inmobiliaria puede realizar una valoración y explicar qué estrategia considera adecuada según la vivienda y el mercado. Esa información puede ayudar a establecer una referencia objetiva, pero el acuerdo necesario para comercializar corresponde a los propietarios.
¿Hay que reformar una vivienda heredada antes de venderla?
No necesariamente. Depende del estado del inmueble, del coste de las actuaciones y de cómo pueden afectar a su comercialización. En algunos casos determinadas mejoras pueden resultar interesantes y en otros será más razonable vender la vivienda en su estado actual.
¿Puede venderse una vivienda heredada con una hipoteca pendiente?
La existencia de una hipoteca no implica por sí sola que sea imposible vender, pero la carga debe conocerse y tratarse correctamente dentro de la operación. La forma concreta de proceder dependerá de cada caso y debe coordinarse con la entidad, notaría y profesionales que correspondan.
¿Inmobiliaria Eva Consulting 2017 gestiona viviendas heredadas en Castellón?
Sí. Gestionamos operaciones de venta de viviendas procedentes de herencias en Castellón de la Plana y provincia, ocupándonos de la parte inmobiliaria y coordinando con los propietarios y profesionales correspondientes las cuestiones necesarias para avanzar con la compraventa.
¿Quieres vender una vivienda heredada en Castellón?
Antes de publicar conviene conocer la situación del inmueble, valorar correctamente la vivienda y definir cómo debe plantearse la comercialización.
Puedes consultar cómo trabajamos para vender una vivienda en Castellón con Inmobiliaria Eva Consulting 2017.
